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第7章 借宿（第2页）

以前在一起相处的时候，我确实刻意的保持着距离，但也像她说的一样，我们都选择了新的世界，何必在装B呢，只是不知道怎么的，我一下子还适应不了。

“凌云，你看我来都来了，教我一点租房的法律知识和注意事项好吗？”

我看着凌云红着脸说道。

凌云和我对视，脸上出现了笑容，也没有在为难我，说道，“租铺面第一点要调查商铺的产权，承租商铺之前，应当赴该商铺所在房地产交易中心进行产权调查，确认以下几个重大信息”

“1，房屋的用途和土地用途，必须确保房屋的类型为商业用房性质、土地用途是非住宅性质方可承租作为商铺使用，否则，将面临无法办出营业以及非法使用房屋的风险。

“2，房屋权利人，以确保与房屋权利人或者其他由权利人签署租赁合同。”

“3，房屋是否已经存有租赁登记信息，若已经存有租赁登记信息的，导致新租赁合同无法办理登记手续，从而导致新承租人的租赁关系无法对抗第三人，也会影响新承租人顺利办出营业执照。”

“如果你无法查清，我作为律师，就可以到相关部门进行调查。”

凌云继续到。

“你肯定见过这样的合同多，那一般装修期间可以免租金吗？。”

我问道。

“商铺租赁中，免租装修期经常会出现在合同之中，主要是由于承租人在交房后需要对房屋进行装修，实际不能办公、营业，此种情形下，出租人同意不收取承租人装修期间的租金。”

凌云说完撩了撩头发继续道，“但免租装修期非法律明确规定的概念，因此，在签订租赁合同时一定要明确约定免租装修期起止时间，免除支付的具体费用，当然也要考虑出租方的利益，一般情形下，只免除租金，实际使用房屋产生的还需按合同约定承担。”

“那押金在法律上合理吗？或者能不能想办法少交一些。”

听完我又问道。

“为了保护出租方的利益，合同的公平性，租赁保证金如果出租方收取高一些，可以理解，押金主要用于抵充承租人应当承担但未缴付的费用，因为商铺适应的电费、电话费、物业管理费等费用比较高，因此押金应当适当高一些，以免不够抵充上述费用。”

“也是，做生意是有风险的，以后发展成什么样谁也不知道，那租金抵扣税收需要在合同里体现吗？”

我又继续问道税收的问题。

“税费承担按照法律、法规、规章及其他规范性文件规定，出租或转租商铺的，出租人或转租人应当承担以下税费：”

“营业税及附加租金*5.55%”

，“租金*12%”

，“所得部分*20%（所得部分为租金扣除维修费用，维修费用每次不超过800元）

租金（总额）0.1%（在第一次缴税时一次性缴纳，按租期内所有总租金计算。

）”

“土地使用税按房屋地段每平方米征收，具体以代征机关实际征收为准。”

“如果是转租，那税费是：”

“营业税及附加转租收入*5.55%”

“印花税转租租金（总额）0.1%”

听着这些数字，我脑子里乱糟糟的，凌云像秀操作似的还想继续，我赶忙打断，“这个太复杂了，太专业了，估计这块工作你得和佳杰碰撞。”

在实践中，商铺租赁税费的缴纳比较多样，她说她给我说的标准只是法定征收标准，不同区域或许存有不同的征收方法，具体可在签订商铺合同前咨询实际代征网点工作人员。

虽然税费的缴纳主体为出租人或转租人，但租赁合同中可以约定具体税金数额的承担人，此时，无论出租人和承租人都应当清楚商铺租赁的税费金额比较高，应当慎重考虑长期税费调整增加的费用后，再行约定具体承担人，不要被某些代征网点短期内较低的税率所迷惑。

凌云见我打断她，并没有出现反感的表情，继续说道，“好吧，我以为你是真的好学，那我们讲点你今天用的上的。”

“请说”

我微笑着，注视着她说道。

“承租商铺的目的在于开展商业经意活动，而商业经营活动首要条件就是必须合法取得营业执照，因此，在签订商铺租赁合同时，许多条款都要围绕着营业执照的办理来设置，主要涉及以下几个方面：”

“1，原有租赁登记信息没有注销，从而导致新租赁合同无法办理租赁登记，从而导致无法及时办理营业执照。”

“2，商铺上原本已经注册了营业执照，而该营业登记信息没有注销或者迁移，从而导致在同一个商铺上无法再次注册新的营业执照。”

“3，房屋类型不是商业用房，从而无法进行商业经营活动，而导致无法注册营业执照。”

“4，涉及特种经营行业（娱乐、餐饮等）的，还需要经过公安、消防、卫生、环境等部门检查合格，取得治安许可证、卫生许可证等证件后，方可取得营业执照。”

“5，因出租人材料缺失而导致无法注册营业执照。”